Особенности оценки земельных участков
Федеральный закон №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» определяет земельный участок как часть поверхности земли (в тои числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены уполномоченными государственными органами. Правовой его статус содержит форму законного владения, разрешенное использование и целевое назначение. Существуют делимые и неделимые территории. Экспертиза земельных участков второй категории учитывает тот факт, что они не могут быть разделены на отдельные части. Причиной является общее целевое назначение.
Оценка стоимости земельного участка требует отдельного изучения по следующим причинам:
- Различное налогообложение. Отличаются налоговые ставки, применяемые по отношению к зданиям и территориям (земельный налог и налог на имущество);
- Отдельный анализ стоимости земли и возможных улучшений здания при использовании затратного метода оценки недвижимости;
- Необходимость принятия решений о сносе строений для более эффективного использования территории.
Для чего необходима оценка земельного участка?
Оценка стоимости участка и перспективности использования земли для новых построек требуется во многих ситуациях. Некоторые примеры:
- Кадастровая оценка стоимости земельного участка;
- Совершение сделок купли-продажи;
- Проведение приватизации участка;
- Необходимость передачи участка в счет оплаты по кредиту;
- Разрешение имущественных споров;
- Урегулирование прав наследования.
В любой из этих ситуаций оценка стоимости земельного участка должна учитывать категорию, к которой принадлежит недвижимость (для садоводства, для сельскохозяйственного использования, прочие виды), кроме того, экспертиза должна рассматривать возможность перехода территории в другую категорию. В последнем случае вероятно значительное изменение ценности объекта.
Виды правовых статусов
В настоящее время в российском законодательстве существуют несколько видов прав на использование подобной недвижимости. Экспертиза земельных участков учитывает данное обстоятельство как важный фактор. Всего имеется четыре вида прав:
- Право собственности на ограниченный земельный участок;
- Право бессрочного пользования;
- Право на сдачу участка в аренду;
- Сервитут.
Право собственности на землю принадлежит лишь немногочисленным коммерческим организациям. В тех случаях, когда компания обладает им, оценка стоимости земельного участка производится в соответствии с законом об оценочной деятельности, утвержденном Министерством имущественных отношений в 2002 году (№568-р, данным положением утверждаются методические рекомендации определения рыночной цены).
Право бессрочного пользования описывается в законе «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В соответствии с ним юридические лица, за редким исключением (особые случаи указаны в п.1 ст.20 Земельного кодекса), получили возможность выбора между тем, чтобы перевести участок в свою собственность и тем, чтобы переоформить свое право бессрочного пользования на право аренды. Поскольку срок для принятия решения закончился 1 января 2008 года, сегодня оценка стоимости земли, принадлежавшей к разным правовым категориям (право бессрочного пользования или аренды), стала одинаковой.
Право на сдачу участка в аренду предполагает указание в договоре всех необходимых нюансов. В том случае, когда арендодатель согласен уступить на возмездной основе права на сдачу в аренду, на основании договора купли-продажи они могут перейти к арендатору. Экспертиза земельных участков в этих случаях регламентируется методическими указаниями Министерства имущества, принятыми в 2003 году (№1102-р).
Сервитут – это ограниченное право на использование чужого участка. В данную категорию попадают те объекты, на территории которых присутствуют надземные газопроводы. Действия с данным имуществом регламентируются «Правилами охраны газораспределительных сетей». Оценка стоимости участка в этом случае учитывает тот факт, что сервитут не выступает предметом купли-продажи или залога. Кроме того, он не может быть уступлен лицу, не относящемуся к собственникам недвижимости. Таким образом, оценка стоимости земельного участка, принадлежащего к данной категории, фиксирует его нулевую рыночную цену
Какие документы требуются для того чтобы оценить землю?
Оценка стоимости земли может быть организована при наличии следующих документов:
- Документы, подтверждающие определенные права на земельный участок;
- Документы, показывающие границы территории. Копия кадастрового паспорта с соответствующими техническими отметками - обязательное условие для того, чтобы оценка стоимости участка была начата;
- Справки, указывающие на обременение какими-либо обязательствами (залог, контракты). В некоторых случаях присутствует дополнительное налогообложение. Экспертиза земельных участков учитывает обременения как фактор, понижающий рыночную стоимость недвижимости, и позволяет более точно оценить землю.