Коммерческая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения и т.д.). Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной недвижимостью.
Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.
Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости.
Оценка производственной и складской недвижимости
Производственная недвижимость дороже, если имеются удобные пути подъезда (автомобильные трассы, железнодорожные пути) и присутствует все необходимое для производственного процесса: вода, электричество, канализация (в ряде случаев необходимы такие системы, как канализация для химического производства). Состояние производственной недвижимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым такими службами, как санитарно-эпидемиологическая станция, служба пожарной безопасности.
Производим оценку зданий, встроенных помещений, различных сооружений:
К подразделу "Здания (кроме жилых) " относятся здания, представляющие собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Оценка зданий:
- предприятия промышленности (завод, цех, фабрика, корпус, мастерская, пункт, база, комбинат, узел, станция, холодильник и др.)
- предприятия торговли и общественного питания (универсам, гастроном, магазин, павильон, рынок, кафе, закусочная, бар и др.)
- полиграфическое производство (типография, база, склад и др.)
- тепличное хозяйство (теплица, комплекс и др.)
- предприятия транспорта (депо, вокзал, пункт, парк, павильон, гараж, стоянка, автовокзал, аэропорт, ангар и др.)
- гостиницы, оздоровительные, учебные, культурные учреждения (гостиница, общежитие, санаторий, корпус, клуб, дом отдыха, пансионат, лагерь, аптека, поликлиника, институт, училище, музей, театр и др.)
- др.
К подразделу "Сооружения" относятся инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Оценка сооружений:
- площадки производственные, конструкции, хранилища, блоки, карьеры, фундамент, устройства, системы;
- резервуары, коллекторы, емкости, баллоны, трубы;
- лестницы, ворота, ограды;
- линии, сети, установки;
- эстакады, дороги, пути, комплексы, мосты;
- др.
А так же оценка коммуникаций внутри зданий:
- система отопления, включая котельную установку, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
- внутренние телефонные и сигнализационные сети;
- вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
- подъемники и лифты.
Оценка офисной недвижимости
Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании — это лицо компании и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению ее офиса. Несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д.).
Перечень документов и информации, необходимых оценщику для проведения оценки здания:
- Свидетельство о регистрации права собственности.
- Технический паспорт БТИ на здание.
- Поэтажный план и экспликация.
- Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное).
- Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания — юридическое лицо).
- Сведения о наличие обременений у здания, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию здания.